Alpha Bank: Εξακολουθούν οι πιέσεις στις εμπορικές αξίες

Ευνοϊκές προσδοκίες για αγορές ακινήτων εισοδήματος και παραθεριστικής ή εξοχικής κατοικίας

 
Εξακολουθούν οι  πιέσεις στις εμπορικές αξίες, τόσο στα οικιστικά, όσο και στα επαγγελματικά ακίνητα, σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος και σχετική  ανάλυση του Εβδομαδιαίου Δελτίου Οικονομικών Εξελίξεων της Διευθύνσεως Οικονομικών Μελετών της Alpha Bank.

Συγκεκριμένα, συνεχίσθηκε η μείωση των τιμών των διαμερισμάτων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2015, με μικρότερη, ωστόσο, ένταση σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2014. Ειδικότερα, οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν στο πρώτο εξάμηνο 2015 κατά 4,9% (τρέχουσες τιμές), σε ετήσια βάση, έναντι πτώσης κατά 8,5% στο πρώτο εξάμηνο του 2014. Επισημαίνεται ότι οι τιμές των διαμερισμάτων από το 2009 ως το δεύτερο τρίμηνο 2015 έχουν υποχωρήσει σωρευτικά κατά 37,9%.

Εντούτοις, στο δεύτερο τρίμηνο του 2015 σημειώθηκε υποχώρηση των τιμών κατά 3,4%, έναντι του προηγούμενου τριμήνου, με αποτέλεσμα στο δεύτερο τρίμηνο του 2015 να επιταχυνθεί η μείωση των τιμών σε 5,6%, σε ετήσια βάση, έναντι μειώσεως κατά 4,1% στο πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους.

Η κάμψη των τιμών των διαμερισμάτων στο δεύτερο τρίμηνο του 2015 οφείλεται κυρίως στην αυξημένη αβεβαιότητα σχετικά με την πορεία των πολιτικών εξελίξεων και την παρατεταμένη διαπραγμάτευση με τους εταίρους.

Οι πτωτικές τάσεις στις τιμές των κατοικιών αντικατοπτρίζονται και στα στοιχεία του ΙΟΒΕ για τις επιχειρηματικές προσδοκίες στην «Κατασκευή Κατοικιών», οι οποίες στο πρώτο εξάμηνο 2015 περιορίσθηκαν, σε μέσο όρο, σε 58,2 μονάδες από τις 81,3 μονάδες του πρώτου εξαμήνου του 2014  (ποσοστιαία μείωση 28,5%).

Από την ανάλυση των στοιχείων κατά γεωγραφική περιοχή παρατηρούμε ότι τη μεγαλύτερη  υποχώρηση των τιμών, παρουσίασε η Θεσσαλονίκη (1ο εξάμηνο 2015: -6,7%, 1ο εξάμηνο 2014: -7,6%) και οι άλλες μεγάλες πόλεις (1ο εξάμηνο 2015: -5,9%, 1ο εξάμηνο 2014: -7,2%). Μικρότερη ήταν η μείωση στις λοιπές (κυρίως εξοχικές) περιοχές (1ο εξάμηνο 2015: -3,1%, 1ο εξάμηνο 2014: -6,2%) και στην Αθήνα (1ο εξάμηνο 2015: -4,9%, 1ο εξάμηνο 2014: -10,8%). Αξίζει να επισημανθεί ότι, στο δεύτερο τρίμηνο 2015, η μεγαλύτερη μείωση σε σχέση με το πρώτο τρίμηνο του 2015 εντοπίσθηκε στις τιμές των διαμερισμάτων στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα Αθήνας (-3,7%) και Θεσσαλονίκης (-4,8%), ακολουθούμενες από τις λοιπές περιοχές (-3,1%).

Από την ανάλυση των τιμών των οικιστικών μονάδων κατά παλαιότητα, παρατηρείται διαφοροποίηση, καθώς οι τιμές των νέων διαμερισμάτων (έως 5 έτη) μειώθηκαν κατά 7,1% στο δεύτερο τρίμηνο του 2015 σε ετήσια βάση (1ο τρίμηνο 2015: -4,7%), έναντι μείωσης κατά 6,4% στο αντίστοιχο τρίμηνο του 2014. Περαιτέρω, οι τιμές των παλαιών (άνω των 5 ετών) διαμερισμάτων υποχώρησαν κατά 4,7% (1ο τρίμηνο 2015: -3,6%), έναντι πτώσης κατά 9,4% στο αντίστοιχο τρίμηνο 2014. Σημειώνεται, εξάλλου, ότι από την αρχή της οικονομικής κρίσης καταγράφεται μεγαλύτερο ενδιαφέρον για κατοικίες μικρότερου εμβαδού, μικρής ή μεσαίας αξίας, σε μεσαίου κόστους περιοχές.

Επιπλέον, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, μόλις το 23% των συναλλαγών επί των οικιστικών ακινήτων (στοιχεία 2014) πραγματοποιήθηκε με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού και το μέσο ποσοστό δανειοδοτήσεως διαμορφώθηκε σε 38% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου. Αντίθετα, στις αρχές του 2009, το 82% των ανωτέρω συναλλαγών επραγματοποιείτο με τη διαμεσολάβηση των πιστωτικών ιδρυμάτων και το ποσοστό δανειοδοτήσεως ανήρχετο στο 70% περίπου της αξίας του ακινήτου.

Σχετικά με την εξέλιξη των ενοικίων των διαμερισμάτων, παρατηρείται ότι, από το δεύτερο τρίμηνο 2011, όταν άρχισε η πτώση τους, έως το δεύτερο τρίμηνο 2015, οι τιμές των ενοικίων μειώθηκαν σωρευτικά κατά 19%. Ωστόσο, σήμερα παρατηρείται επιβράδυνση του ρυθμού μειώσεως των ενοικίων, καθώς στο δεύτερο τρίμηνο 2015 ο δείκτης τιμών ενοικίων, μειώθηκε οριακά (-0,6%) σε 90,3 μονάδες, από 90,8 μονάδες το πρώτο τρίμηνο 2015.

Τα επόμενα τρίμηνα αναμένεται να συνεχισθεί η πτωτική τάση των τιμών των κατοικιών. Η ανάκαμψη των τιμών τους αναμένεται να προκύψει με σχετική καθυστέρηση καθώς συνδέεται στενά με την εξέλιξη του διαθεσίμου εισοδήματος των νοικοκυριών, την απασχόληση και την τραπεζική χρηματοδότηση.

Πιο ευνοϊκές προσδοκίες διαφαίνονται για αγορές ακινήτων εισοδήματος και παραθεριστικής ή εξοχικής κατοικίας. Η εισροή κεφαλαίων για αγορά των ως άνω ακινήτων ανήλθε στο πρώτο πεντάμηνο 2015 σε €86,6 εκατ. έναντι €92,1 εκατ. το αντίστοιχο πεντάμηνο 2014, ενώ συνολικά το 2014 εισέρευσαν για τον σκοπό αυτό €250 εκατ. έναντι €167,8 εκατ. το 2013.

Όσον αφορά στον κλάδο των επαγγελματικών ακινήτων παρατηρείται ότι οι τιμές των καταστημάτων σε πρωτεύουσες εμπορικές θέσεις (σε τρέχουσες τιμές) μειώθηκαν κατά 34% σωρευτικά την περίοδο 2010-2014 (τελευταία διαθέσιμα στοιχεία). Ωστόσο, το 2014 σημειώθηκε σημαντική επιβράδυνση του ρυθμού μείωσης των αγοραίων τιμών των καταστημάτων σε 1%  (2013: -8,8% και 2012: -11,1%). Αντίστοιχα, οι μισθωτικές αξίες των καταστημάτων σημείωσαν σωρευτικά μεγαλύτερη πτώση κατά 45% στην παραπάνω περίοδο,  ενώ το 2014 σημειώθηκε ελαφρά μόνο υποχώρηση των μισθωμάτων κατά 9,3%, έναντι πτώσης 9,9% το 2013.

Συνοπτικά προκύπτει ότι, ενώ οι τιμές των καταστημάτων σταθεροποιούνται σε χαμηλό επίπεδο, ο δείκτης ενοικίων καταστημάτων συνεχίζει την πτωτική του πορεία και μάλιστα, με ταχύτερο ρυθμό στο δεύτερο εξάμηνο 2014.

Σχετικά Άρθρα